מה חשוב לדעת טרם חתימה על הסכם מכר לרכישת נכס:

שמאות מוקדמת ומלאה לרכישת נכס הנערכת ע"י שמאי מקרקעין הינה אסמכתא בעלת חשיבות גבוהה עבור רוכשי הנכסים במגזר הפרטי והעסקי, מהווה עוגן מקצועי, המצטרף לבסיס קבלת ההחלטות ומסייע בבחירתן. עיננו רואות כי מחרי הנדל"ן במחצית השנייה של שנת 2022 מרקיעי שחקים והגיעו לרמת מחירים הגבוהה מקודמתה ב כ – 30% בממוצע במהלך החודשים האחרונים.

רכישת נכס למגורים הינה הוצאת הנטו הגדולה ביותר בכל תקופת חייה של משפחה ואי לכך אין מקום לתהיות והיסוסים.

​

הדגשים החשובים בביצוע שמאות טרום רכישה:

​

• בדיקת מחיר הנכס הנרכש – אומדן שווי השוק הנכון של הנכס בהתאמה למגמות בשוק הנדל"ן ע"י ביצוע סקרי מחירים לעסקאות מכר באזור הנדון אשר בוחן את היבטיו הפיזיים התכנונים והמשפטיים של כל עסקה. לרבות זכויות בנייה נוספות.

• בדיקת רישוי ובנייה–בדיקת היתר הבנייה ותוכניות הבקשה החתומות(גרמושקה) של כל נכס בוועדה לתכנון ובנייה על מנת להכיר את מהות ההיתר לנכס/הבניין והגדרת תיאורו בהיתר הבניה(דירת מגורים, מחסן, תא מלאכה, תעשיה, חדר אומנים, משרד, מרתף, חניה וכו) ולאמת את תשריט היתר הבנייה לבינוי בפועל ולאתר חריגות בנייה באם בוצעו ללא היתר, דוגמאות רבו בהן אנו נתקלים כגון היתר בנייה  לדירה בת שלושה חדרים ובפועל בנויים 4 חדרים, בית מגורים צמוד קרקע שהקומה העליונה ללא היתר, הפיכת חניה לקליניקה, בריכת שחיה ללא היתר, חלוקת דירות ועוד.
   
• כמו כן, נדרש לאמת תשריט היתר הבנייה למול תשריט בית משותף או לחלופין תשריטי מכר קבלן ולבדוק התאמה.
  ​
• בדיקת המצב התכנוני – בדיקת כל תכניות בניין העיר(תב"ע) החלות על הנכס, בחינה מעמיקה של  המצב התכנוני הכולל בין היתר, מהן זכויות הבנייה, יעוד המגרש הכרת המתחם והסביבה ומתן דגש על יעוד, הפקעות וזכויות בניה.
  ​
• באם נדרש והנכס גובל בחלקות לא מבונות, ניתן לבדוק תכניות בניין עיר נוספות בסביבת הנכס בכל הנוגע לתכניות תקפות או מופקדות באזור ומה עתיד להבנות מולנו והאם יחסמו את הנוף.
  ​
• בדיקת המצב המשפטי – כשמאי מקרקעין זו אחת הבדיקות החשובות ביותר מכיוון שאם מתגלה בעיה בזיהוי המשפטי של הנכס, ייתכן ולא תוכלו לקחת משכנתא/לשעבד את הנכס או לחילופין שוויו יהיה נמוך יותר ואף לפעמים שונה מהותית . קיימים סוגים שונים של מסמכים הנדרשים בביצוע השמאות המעידים על רישומו הקנייני של הנכס טאבו(רשם המקרקעין), רשות מקרקעי ישראל, ההסתדרות הציונית העולמית, חברות שיכון לאומיות כגון עמידר ועמיגור. לכל נכס מצב משפטי שונה ויכול לכלול סוגים שונים של אישורים ונכללים בין היתר, נסח רישום, תיק בית משותף, חוזה חכירה, חוזה פיתוח, אישורי זכויות חברה משכנת, הסכמי קומבינציה ושירותי בנייה, תשריטי מכר חתומים, חוזה מכר, שטרות ועוד. זיהוי הנכס בהיבט המשפטי הינו החשוב ביותר ואי זיהויו של הנכס כתוצאה מחוסר מסמכים/ או לחלופין מסמכים לא מספקים, או טעות ברישום המסמכים ביחס לנכס הנרכש, יוכל לגרום לכך שהבנק לא יסכים לשעבד את הנכס וכתוצאה מכך לא אפשר לכם לקחת משכנתא.
  ​
• קשר ישיר בין שמאי מקרקעין לעו"ד יכול למנוע הפסדים כספיים ובזבוז זמן יקר.

משרדנו מתמחה בביצוע הערכות שווי לכל סוגי הנכסים: בתים צמודי קרקע, דירות מגורים,

פנטהאוזים, משרדים, נכסים מסחריים, מגרשי מגורים, מגרשים למסחר ותעשייה, קרקעות חקלאיות, מבני תעשייה, בתי מלון, חניונים, מבני תעשייה ומלאכה ועוד.

​ 

עבור מוכרי הנכסים והדירות אנו ממליצים לבצע שמאות מקרקעין מלאה, על מנת להעריך את שוויו הנכון של הנכס ולבחון הביטי מיסוי עתידי (מס שבח, היטלי השבחה ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל באם חלים) על מנת לקבל תמונת מצב עדכנית בדבר המחיר הראלי של הנכס והתשלומים הצפויים.