בדיקת כלכליות בפרויקטים של התחדשות עירונית:

השלב הראשוני ביותר בכל פרויקט התחדשות עירונית, פרויקט פינוי בינוי ופרויקט תמ"א 38 כאחד, בא לידי ביטוי בקיומה של בדיקת היתכנות מקדימה שמטרתה לבחון לעומק את האפשרויות השונות העומדות לרשותכם לצורך ייזום הפרויקט.

מהי בדיקת היתכנות?

בדיקת היתכנות לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית מורכבת משלושה נושאים עיקריים:

1. בדיקת היתכנות חברתית שמטרתה לבדוק את היענות בעלי הזכויות במבני המגורים המיועדים לתהליך ההתחדשות
2. בדיקת היתכנות תכנונית שמטרתה לבחון באופן כללי את אפשרויות התכנון והבנייה במבני המגורים המיועדים
3. בדיקת היתכנות כלכלית שמטרה לבחון באופן כללי את עלויות הפרויקט וכדאיותו הכלכלית לבעלי הזכויות וליזמים

חשוב לדעת: מכיוון שתחום ההתחדשות העירונית מתייחס לשני סוגים שונים של פרויקטים עיקריים: פינוי בינוי ו-תמ"א 38), לכל אחד מהפרויקטים קיימת בדיקת היתכנות שונה במהותה בהתאמה לכל אחד משלושת נושאי הבדיקה העיקריים.

בדיקת היתכנות כלכלית

כל פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית הוא בראש ובראשונה מיזם עסקי שמטרתו יצירת רווח כלכלי ליזמים תוך מתן תמורה מספקת לבעלי הזכויות. לפיכך, בדיקת היתכנות כלכלית מהווה חלק בלתי נפרד מכל בדיקת היתכנות מקדימה לפרויקטים מסוג פינו בינוי ומסוג תמ"א 38.

בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, בדיקת ההיתכנות הכלכלית נקבעת על פי ערך הקרקע באזור המיועד והיחס בין מספר הדירות הישנות במתחם/מבנה המיועד להריסה לבין מספר הדירות החדשות בפרויקט העתידי. היחס בין יחידות הדיור ידוע בשם: מכפיל ציפוף, כאשר הגורם המרכזי על "מכפיל הציפוף" הוא ערך הקרקע של הדירות החדשות, וככל שמחירי הדירות החדשות באזור הוא גבוה יותר כך מכפיל הציפוף יהיה נמוך יותר ולהיפך.

בפרויקטים מסוג תמ"א 38, בדיקת ההיתכנות הכלכלית נקבעת בהתאם להיקף זכויות הבניה העומדות לרשות היזם בפרויקט, כאשר מספר יחידות הדיור החדשות אותן הוא רשאי להוסיף למבנה הוא זה הקובע את הכדאיות הכלכליות בעבורו וזאת בהתאם לערך הקרקע ושווי הדירות החדשות המשווקות באזור המיועד.

שימו לב – גם בפרויקטים מסוג תמ"א 38 וגם בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, בדיקת ההיתכנות הכלכלית, חייבת להיערך על ידי שמאי מקצועי המלווה את היזמים בפרויקט ו/או בעלי הזכויות המתאגדים כקבוצה לצורך בחינת היתכנות.

 אומדן דמי שכירות

אומדן דמי שכירות לנכס הינו תהליך שמבוצע במסגרת שומת מקרקעין. 

דמי השכירות מוערכים עבור מגוון נכסי נדלן, מגורים, מסחרי וציבורי. 

שומה עבור דמי שכירות משמשת מטרות רבות וחיונית למשכירים והשוכרים בשוק החופשי. 

חוות הדעת בודקת תשואה ויכולת החזר של בעל הנכס כנכס מניב. 

אומדן דמי השכירות משמשים גם את גופי האשראי בבואם לשעבד את הנכס המניב. 

מיקום הנכס הוא אחד הגורמים המשמעותיים ביותר בקביעת שווי השכירות שלו. 

נכסים בשכונות או אזורים הקרובים לשירותים טובים נהנים מביקוש גבוה לשכירות.

שירותים טובים הם בדרך כלל קרבה לבתי ספר, תחבורה ציבורית ומרכזי קניות. 

אומדן דמי שכירות מושפע מפרמטרים נוספים, כמו סוג הנכס (למשל, בית פרטי, דירה, משרדים, מסחר). 

סוג הנכס משפיע באופן משמעותי על שווי השכירות שלו, לכל סוג הביקוש וההיצע שלו.

היבט נוסף הוא גודל הנכס והפונקציונאליות שלו, מס' חדרי השינה, חדרי הרחצה והשטחים הרבועים. 

כל אלו יכולים להשפיע על שווי ההשכרה שלו. נכסים גדולים יותר ומעוצבים צורכים לרוב דמי שכירות גבוהים יותר.

רמת התחזוקה והגמר של הנכס, לרבות גילו, יכולים להשפיע על שווי השכירות שלו. נכסים מטופחים ומודרניים בדרך כלל אטרקטיביים יותר לשוכרים.

תנאי השוק הנוכחיים ומגמות בשוק השכירות המקומי יכולים למלא תפקיד מכריע בהערכת שווי שכירות. דינמיקה של היצע וביקוש, מיקום ומצב הנכס, משפיעים במישרין על גובה דמי השכירות שלו.

פרמטרים בהערכת דמי שכירות ראויים

ניתוח שוק: שמאי מקרקעין הינו הישות היחידה שקובעת את גובה דמי השכירות בנכס לצורך המוסדות השונים. 

המפתח בהערכת דמי שכירות ראויים הוא ניתוח שוק נכון ומדויק. למשרדינו מאגר חוזי שכירות רחב ובעל מקצועיות בבחינת שוק השכירות ברחבי הארץ.

נכסים דומים: אחת השיטות הנפוצות להערכת שווי נכס להשכרה היא השוואתו לנכסים דומים באותו אזור שהושכרו לאחרונה. בהתאם לתקן, גישת היוון הכנסות וגישת ההשוואה הן הגישות הכדאיות להערכת דמי שכירות. בכל הגישות השמאי משתמש בהבאת מקדמי התאמה שמאיים לצורך הערכה נכונה. מידע עבור נתוני היצע ניתן למצוא ביד 2 ובאתרים דומים. מאגר מידע נוסף ומהימן הוא שימוש בחוזי שכירות שנחתמו ומצויים במאגר המשרד.
 

הערכת שווי שכירות נכס אינה תהליך חד פעמי ונערך בהתאם למטרת השומה. נוכח העובדה שתנאי השוק המשתנים. 

גם בעלי הדירות וגם השוכרים נהנים מהערכת שווי שכר דירה הוגנת ומדויקת. שומת דמי שכירות מסייעת להבטיח שיתוף פעולה מוצלח, מועיל והדדי בין השוכר והמשכיר / מלווה.

דמי שכירות ראויים

אומדן דמי שכירות ראויים כאמור הינה הערכה אותה מבצע שמאי מקרקעין במסגרת שומת מקרקעין. 

בכדי להעריך את דמי השכירות הראויים בשוק החופשי, יש לבחון את שוק הנדל"ן באזור הרלוונטי. בנוסף, לחקור את מחירי השכירות של נכסים דומים לנכס ובכפוף להתאמות מתבקשות.

להלן מצבים נוספים עבורם משרדינו עורך חוות דעת שמאית בנושא אומדן דמי שכירות:

איחור במסירת דירה מקבלן 

כאשר קורה איחור במסירת הדירה מקבלן, לקונה עומדים מס' דרכי התמודדות. 

הקונה יכול לבחור לתת התראה, לתבוע פיצויים, או לנסות לבטל את העסקה. 

דמי השכירות במקרה של איחור מסירה מקבלן הינם בסך של פי 1.5 מדמי השכירות הראויים. 

האמור בהתאם למיקום הדירה ולגודלה החל מהמועד החוזי של מסירת הדירה וסיומה. 

וזאת בתוך שמונה חודשים מאותו מועד. 

אומדן דמי שכירות במקרה של איחור מסירה מקבלן, נקבעו בסך של פי 1.25 מדמי השכירות הראויים. 

בהתאם למיקום הדירה ולגודלה החל בתשעה חודשים לאחר המועד החוזי של מסירת הדירה ואילך.